文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力(l大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别ì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益(yì)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程(chéng大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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