5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务压在玻璃窗边c，在窗户边c(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私压在玻璃窗边c，在窗户边c(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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